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凯风君:房价跌回十年前!这类城市要当心

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发表于 2019-7-5 10:27:54 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
  正如明哥所料,房价跌回十年前,看似不可思议的场景正在多地上演。

  据《每日经济新闻》报道,山东威海乳山的海景房,二手房价格只有新房价格的一半,楼层高一些的房子,价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼的交易单价,低至1800元/平方米。

  这让人想起房价跌回“白菜价”的黑龙江鹤岗。此前媒体报道,黑龙江鹤岗一套46平米的房子总价仅为16000元,折合一平方米348元,而某小区一套320平的复式高层,总价只要15万。

  前有黑龙江鹤岗,后有山东乳山,这些小城市的房价为何难以维持?

  01

  谁说海景房都是稀缺资源?

  山东乳山,十多年前就以海景房闻名。这里的海景房一度卖上1万多的均价,引来无数投资者关注。即便到了今天,一些新的海景房楼盘均价也到了8000元左右。

  然而,一边是新房价格的居高不下,另一边却是二手房的无人问津。

  据报道,有人两年前以7000元均价买下的海景房,如今二手房仅仅只能卖到4000元,几乎与十年前的新房价格持平,个别顶层均价不到2000元。

  海景房价格为何跌回了十年前?

  答案很简单。用当地人的话来说:卖房子的比卖菜的都多。

  在山东乳山,20多公里的海岸线上自西向东陆陆续续建设了200多个海景房项目。2014年时,由于市场不景气,部分海景房项目烂尾,随后在整合运作、新房审批暂停后减少供给、大环境回暖之下,这里的海景房,方才重新恢复一点生机。

  本地人买不起,外地人买了又不住,造成海景房陷入投机过剩的局面?;∨涮撞煌晟?,海景资源不够稀缺精致,又导致后来接盘者寥寥无几。

  唯一的结局就是,二手房无人问津,价格回到十年前。

  02

  许多人对海景房可谓情有独钟,面朝大海、春暖花开的想象何其美好。然而,这从头到尾都只是想象。

  海景虽然属于不可再生的稀缺资源,但中国海岸线长达1.8万公里,天南地北景色迥异,真正有价值的稀缺海景资源并不多。

  不是每个滨海城市都有吸引游客的能力,更不是每个滨海楼盘都有留住旅居购房者的潜力。

  然而,几乎所有沿海城市都打起海景房的概念,试图以此招揽各地的投资者。

  在楼市上升期,海景房的市场号召力独一无二,即便一年到头不住一次,许多人也会被美好的未来所蛊惑,不由自主加入了海景房炒作大军。

  在最狂热的那几年,开发商在旅游景区,专门面向外地游客,铺天盖地做广告,各种团购大军、购房团,被拉上了免费乘坐的大巴车,一批批地鱼贯而入到了海景房的销售大厅。在美丽的导购小姐的话术下,在摩肩擦踵的狂热氛围中,在对海景房的美妙憧憬欲望下,很快就交出了首付款。

  投资者蜂拥而至,真正居住者却寥寥无几。既然没有几个人真正入住,那么无论是基础设施还是商业配套,都难以跟上。没有人口规模作为支撑,学??黄鹄?,医院会赔本,商场更不会轻易入驻。

  那买好了海景房,只计划一年住2个月,其余时间想出租都找不到租客?

  这是一个恶性循环。

  强大如三亚,全国最顶尖的海景资源,都难以避免楼市周期的波动。遑论,无论是自然环境还是海景资源都远远落后的北方沿海小城市?

  乳山海景房的困局,与威海市区房价的居高不下,相映成趣。

  在100公里之外的威海市区,二手房均价突破1万元。

  威海房价之所以相对坚挺,根本原因在于有本地刚需群体作为支撑,只要经济基本面不出现问题,楼市一般都不会出现大问题。

  相反,乳山海景房的困境,充分说明,越是过度依靠外来投资者,楼市就越容易随着市场波动而上下震荡。供应过剩,一旦无人接盘,等待当地的就是一地鸡毛的局面。

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  不容忽视的一点是,海景房寿命天然低于正常住房。海边潮湿,水气富含盐分,对于建筑和家具的腐蚀很高,而且海边经常面临台风和暴雨的侵扰,居住价值未必有想象的那么高。

  换言之,大部分城市的海景房,玩的都是击鼓传花的游戏。

  但,鼓声总有停的一刻。

  03

  黑龙江鹤岗与山东乳山,能给楼市提供多少教训?

  黑龙江鹤岗是收缩型城市的代表。这里的楼市萎缩,更多是经济人口收缩所致。经济发展失去内生动力,人口外迁叠加生育率下滑,楼市失去基本面支撑。

  山东乳山则是供应过剩与投机过度的结果。市场行情好时,头脑发热,一哄而上,市场行情差时,投资退潮,一哄而散。没有本地支撑,外来投资客纷纷被套,楼市库存居高不下,二手房价格随之下滑,新房价格维持得再漂亮,恐怕也无济于事。

  这两地的案例说明,一旦市场无人接盘,所有价格都难以维持。

  无人接盘,意味着市场失去流动性。失去流动性,未必意味着房价一定会跌,但这样的市场肯定难以长久。

  04

  所以,请记住以下几点:

  其一,海景房的坑,多得超乎想象。并非所有海景资源都有价值,绝大多数海景房都面临投机过度的困境。海景房一般都是投资投机为主,没有本地刚需支撑,也没有真实的居住作为支撑,空置率居高不下是常态,加上教育医疗商业配套缺失,海景房投资往往陷入恶性循环。

  其二,没有刚需支撑的区域,风险比想象中更大。刚需是楼市最坚实的支撑,投资投机则是房价热炒的因子?;谎灾?,有刚需接盘的城市,即便楼市遇到下行期,下行空间也会极其有限。而没有刚需支撑的地区,房价容易大涨大跌,剧烈波动,市场下行的能量要远远超过一般城市。

  其三,没有流动性的房子千万要谨慎。在《未来十年,没有流动性的房子千万不要碰》一文中,明哥已做了具体论述,收缩型城市、绝大多数的县城、二三线城市的远郊区、小产权房以及商住公寓,房子都在慢慢失去流动性。

  现在这个榜单上,我们要加上一类新的房子:绝大多数城市的海景房。

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