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刘晓博:只准涨5%!楼市最火的城市,准备了一串“杀招”

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发表于 2019-5-27 14:11:36 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
  周末的时候,我接到了读者的爆料——由于被住建部点名,苏州市最近召开会议,楼市调控随时可能进一步收紧。

  主要内容见下面这张截屏:

  由于没有获得验证,所以我没有公开对此作出评价。今天(5月27日)早上,上海的“澎湃新闻”对这次会议做了报道:
  “澎湃新闻”报道的内容,跟我此前拿到的“会议纪要”内容高度吻合。

  由于苏州没有纳入国家统计局监测房价的70个城市,所以外界很难看到比较权威的、苏州房价上涨的数据。

  但民间机构有监测,比如“冰山指数”最近一段时间的排行就显示,苏州是中国核心城市里房价上涨最快的。其中仅5月第三周跟4月第三周相比(环比),就上涨了4.4%(见下图)。
  因此,说苏州楼市是当前“最火的”,并不夸张。

  正因为如此,住建部日前对苏州楼市做出了“预警提示”。一起被“预警提示”的,还有南宁、佛山和大连。

  随后,苏州做了三个“调控动作”:

  5月11日,苏州市对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房,限售5年。

  5月16日,苏州市工业园区调整新购住房的学位政策,“五年一学位”调整为“九年一学位”。

  5月17日,吴江区发布一个地块出让的“补充公告”,该地块的市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低。

  苏州楼市新政出台之后,被认为是温和的。原因很简单,作为中国内地出口量排名第三的城市,苏州面临着稳增长的压力。

  上图是一季度苏州的主要经济指标,整体还是健康的。但“规模以上工业总产值”、“规模以上工业增加值”、“进出口总额”和“用电量”都增长乏力和下滑。在这样的时候,苏州当然没有必要对楼市“过于激进”。

  5月24日苏州召开的这次“房地产座谈会”,由发改委、自然资源局和市区两级的住建局等部门参加,30余家地产商与会。

  结合“澎湃新闻”的报道和读者爆料,这次座谈会传递了如下重要信息:

  1、苏州全年的调控目标是房地产价格指数“涨幅不超过5%”,这个目标必须完成。

  2、6月到7月为“过渡期(观察期)”,如果5月出台的措施不能奏效,调控会加码,可能出台的措施包括:扩大限售范围到科技城、吴江太湖新城、运东、汾湖等区域;外地人购房社保年限从1年提高到2年。

  3、预售备案价不能超过4万,不会考虑项目的具体情况区别对待。单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价。

  4、政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱。

  5、苏州成为“70+1”城市,也就是说被国家统计局等部门纳入监控。

  6、苏州储备了2万亩土地,用来平抑房价。后续出让土地的指导价会适当下降。

  那么该怎样看待上述“政策工具箱”里的“工具”?苏州楼市又将走向何方?

  我的看法是:

  让楼市温和上涨,并维持比较活跃的成交量,是国家的基本要求。所谓“稳房价、稳地价、稳预期”,就是这个意思。房价不可能静止不动,也很难趋势性下跌,那样会妨碍“稳增长”,特别是“稳就业”。

  当前国家对于就业高度重视,此前全国就业问题的“电视电话会议”要求——要坚持就业优先政策,要守住不发生大规模失业的底线,要防止出现大规模返乡潮。

  随后,国务院成立了高规格的“就业工作领导小组”,一位副总理担任组长,房地产主管部门——住建部和最能影响房地产市场的人民银行,都有一名副部长(副行长)成为领导小组成员。

  房地产显然是产业关联度、带动能力最强的行业,对就业拉动作用极大。所以楼市不能冷。4月的新增贷款也显示,超过一半给了住户贷款,而住户贷款主要用来买房。但另一方面,国家对楼市过热也高度警惕,这就是苏州楼市调控的大背景。

  “政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱”,这句话很有分量,也可以对一些头脑发热的开发商产生震慑。但真正的杀招是:第一,严格的限价;第二,土地出让价的指导价会有所下降。

  一刀切的限制房价不能超过4万元,不考虑楼盘具体情况。这看起来比较“机械”,但地方政府也确实没有什么好办法。政府总不能成立审计队伍,考察每个开发商的成本,来给予个性化的定价。要知道,同样是开发商,融资成本都可能有很大差异。

  对苏州楼市最管用的除了“严格限价+土地出让指导价下调”之外,收紧限购最具杀伤力。目前外地人只需1年社保就可以在苏州买房,这在强二线城市里比较宽松的,就连廊坊下面的一些县,都已经提高到了3年。

  我的看法是:苏州今年有较大机会,全面提高限购的社保年限。当地政府之所以设立两个月观察期,跟当前国际环境有较大不确定性有关。设立2个月观察期是适当的,也是理性的。

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